پایان نامه بررسی اشتباهات ثبتی در ثبت املاک و نحوه اصلاح آن

سوالات تحقیق 6

بررسی منابع 7

نتایج مورد انتظار 7

فصل اول: کلیات

بخش اول: اهمیت اسناد واملاک 9

بخش دوم- چگونگی بوجود آمدن اشتباهات ثبتی 12

بخش سوم- مفهوم اشتباه وانواع اشتباهات ثبتی 14

مبحث اول – مفهوم اشتباه 14

مبحث دوم – انواع اشتباه ثبتی 15

گفتار اول – اشتباه موثر 15

گفتار دوم – اشتباه غیر موثر 16

گفتار سوم- اشتباهات موثر در آگهی نوبتی (که باید آگهی تجدید شود) 17

گفتار چهارم- اشتباهات غیر موثر در آگهی های نوبتی 18

گفتار پنجم-  اشتباهات موثر در آگهی تحدیدی 20

گفتار ششم- اشتباهات غیر موثر در آگهی تحدیدی 20

بخش چهارم – اشتباه و تفاوت آن با جعل در اسناد تنظیمی دفاتر اسناد رسمی و آثار آنها 22

بخش پنجم- اشتباه و تفاوت آن با حکم ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمی 22

بخش ششم – اشتباه در نقشه های شهرداری منجر به تفکیک 24

فصل دوم : اشتباهات ثبتی

بخش اول- پذیرش تقاضای ثبت از متقاضیان 26

مبحث اول – متصرفین 29

مبحث دوم- متولیان وقف و متصدی مال حبس شده و وصی در ثلث  باقی 30

مبحث سوم – اشخاص حقوقی و دولتی 30

بخش دوم – اشتباه در جریان مقدماتی ثبت املاک 33

بخش سوم- اشتباه قلمی در ثبت املاک یا سند مالکیت 36

مبحث اول- رای هیات نظارت در خصوص مغایرت دفتر ثبت املاک با سند رسمی 37

مبحث دوم- رای شورایعالی ثبت (در ارتباط با اشتباهات قلمی در ثبت املاک) 38

بخش چهارم- اشتباه قبل از ثبت ملک در دفتر املاک 42

مبحث اول –  تفاوت بند 4 با دیگر بندهای ماده 25 43

مبحث دوم- رای هیات نظارت در ارتباط با بند 4 ماده 25 45

بخش پنجم- تعارض در اسناد مالکیت (یا اشتباه در ثبت ملک برای بیش از یک شخص) 46

مبحث اول- چگونگی به وجود  آمدن اسناد معارض 47

مبحث دوم- عناصر تعارض 48

گفتار اول – وجود دو مالک 48

گفتار دوم- تناقض بین مفاد دو سند 48

گفتار سوم- تقدم و تاخر در تنظیم اسناد 48

گفتار چهارم- لزوم تعارض به هنگام صدور سند 49

مبحث سوم- وظیفه هیات نظارت در صورت احراز تعارض در اسناد مالکیت 51

مبحث چهارم- عدم امکان افراز املاک مشاع در صورت وجود تعارض در سند مالکیت 53

مبحث پنجم- ویژگی های اسناد معارض و آرای وحدت رویه شورای عالی ثبت 53

مبحث ششم- مجازات مرتکبین اسناد معارض 56

بخش ششم- اشتباه ناشی از تفکیک 57

مبحث اول- احکام  مقرر در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری 60

مبحث دوم- مسئولیت شهرداری در تنظیم نقشه ناقص 63

بخش هفتم- اشتباه در طرز تنظیم اسناد 65

بخش هشتم- اعتراض به نظریه رئیس ثبت 66

بخش نهم- سایر صلاحیت و اختیارات هیات نظارت 67

فصل سوم : مراجع حل اشتباهات ثبتی

بخش اول : هیات نظارت 73

مبحث اول – محل تشکیل هیات نظارت 73

مبحث دوم- ترکیب هیات نظارت 73

مبحث سوم- صلاحیت هیات نظارت 75

مبحث چهارم- تفاوت هیات نظارت با هیاتهای حل اختلاف ثبت 76

بخش دوم :شورای عالی ثبت 78

مبحث اول – ترکیب شورایعالی ثبت 79

مبحث دوم- محل تشکیل و صلاحیت شورایعالی ثبت 80

مبحث سوم- شورایعالی ثبت مرجع تجدیدنظر از آرای هیات نظارت 81

مبحث چهارم- صدور آرای اصراری و وحدت رویه شورایعالی ثبت 83

مبحث پنجم – شکایت از آراء شورایعالی ثبت و مرجع تجدیدنظر از آن 86

بخش سوم: ادارات ثبت اسناد و املاک 89

بخش چهارم: دفاتر اسناد رسمی 90

مبحث اول – چگونگی تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی: 90

مبحث دوم – نحوه اصلاح اشتباه در سند توسط سردفتر 92

بخش پنجم: مراجع قضائی (دادگاهها) 96

نتیجه گیری 100

منابع و مآخذ 104

 بیان مسئله:

در جریان عملیات ثبتی ممکن است بین اشخاص و ادارات ثبت اختلاف و اشتباهاتی در ارتباط با ثبت املاک یا اسناد رخ دهد قانون ثبت اسناد و املاک مرجع حل این اختلاف و اشتباهات ثبتی را هیات نظارت و شورای عالی ثبت[1] تعیین و معرفی نموده است. ماده 6 و 25 مکرر قانون مزبور ترکیب این دو هیات و محل رسیدگی به این اختلافات را بیان نموده و ماده 25 نیز حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت را معین و موارد اشتباه را در 8  بند و 5 تبصره احصاء نموده است که بندهای 1 الی 6 مربوط به اشتباهات و اختلافات در املاک بوده و بندهای 7 و 8 نیز صرفاً در ارتباط با اسناد می باشد که ذیلاً بندهای مربوطه به اختصار بیان می شود.

اگر در جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و ادارات ثبت واقع شود…
هر گاه در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثر واقع شود…
هر گاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد…
اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته و بعداً اداره ثبت متوجه اشتباه شده باشد…
رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا جزاً خواه نسبت به اصل ملک یا حدود آن باشد…
رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود…
هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال و یا اشتباهی پیش آید…
رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت…
در تمامی موارد فوق رفع اختلاف و تعیین تکلیف به درخواست اداره ثبت  با هیات نظارت است .

آنچه که لازم است در این جا ذکر شود این است که رسیدگی هیات نظارت به اختلافات و اشتباهات مزبور تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.[2]

اما اگر ملک در دفتر املاک ثبت شود و بعداً اداره ثبت متوجه اشتباه گردد اگر اصلاح اشتباه به حق کسی خللی نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید در صورتیکه اصلاح اشتباه به حق کسی خلل برساند ذینفع به دادگاه هدایت می شود و تا تعیین تکلیف نهایی اداره ثبت منتظر رای دادگاه خواهد ماند. قابل ذکر است که در هر زمان و مرحله ای امکان ارسال اختلافات به هیات نظارت مقدور می باشد . ممکن است بعد از پایان عملیات مقدماتی ثبت باشد یا قبل از آن و نیز ممکن است این اشتباه قبل از ثبت ملک در دفتر املاک باشد یا به هنگام ثبت انتقالات بعدی که وارد دفتر املاک می شود و یا ممکن است ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد.

باستناد تبصره چهار ماده 25 قانون ثبت آرای هیات نظارت فقط در مورد بندهای 1 و 5 و 7 در اثر شکایت ذینفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود و در بقیه موارد رای هیات نظارت قطعی است. اشتباهات ثبتی در قانون ثبت به دو نوع اشتباه موثر و اشتباه غیر موثر تقسیم گردیده است که منظور از اشتباه موثر آنچنان اشتباهی است که مانع جریان عملیات ثبتی بوده و موجب